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出租住房和非住房都需要缴哪些税费?

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发表时间:2019-09-02 09:37作者:一帆财税来源:www.yfcsgw.com网址:http://www.yfcsgw.com

个人出租不动产(非住房)涉及的税费主要有:增值税【征收率为5%,政策依据为《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)】、城建税、教育费附加及地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税以及个人所得税。此人房屋出租期为1年,年租金为90万元(含增值税价),采用一次性收取租金的方式收取租金,本地区的土地使用税征收标准为8元/平方米,城建税为7%,教育费附加和地方教育费附加合计为5%。


依据法规,此项出租业务的应缴增值税为:90÷(1+5%)×5%=4.285714万元;但根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。因此,本例中分摊至各月为90÷12=7.5万元是免征增值税的。相应的,城建税以及教育费附加和地方教育附加等都相应免征。


根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号),此项出租业务中的土地使用税、印花税、房产税都可以减半征收。

应纳土地使用税: 200×8×50%=800元
印花税: 900000×0.1%×50%=450元

出租房屋,根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)的规定:二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。四、……个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。那么,在计算房产税和个人所得税时,是否从租金中扣除应征的增值税额呢?


下面划重点啦:根据本文第五条:五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。故在计算房产税和个人所得税时,不得扣减应征而免征的增值税额。
年应纳房产税为:900000×12%×50%=54000元
个人所得税:可以扣除的相关费用(即此项出租业务中缴纳的相关税费)=800+450+54000=55250元
故年应纳个人所得税为:(900000-55250)×(1-20%)×20%=135160元。
在国家大力减税降费的优惠政策下,这项出租业务省下了不少税费。

了解完个人出租(非住房)需要缴哪些税费,小编再和您一起学习一下自然人出租住房需要缴哪些税费?

根据现行税收法规规定,自然人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、个人所得税、土地使用税、印花税等税费。

一、增值税

1.《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定:其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:

(一)出租住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(二)出租非住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

2.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第四条:其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

3.《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)规定:其他个人出租不动产,购买方或承租方不属于其他个人的,纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

注:如果纳税人在符合免税的情况下开具增值税专用发票,不能享受免税,必须缴纳增值税及附加。

二、城建税及附加

1.《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税〔2016〕12号):将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围,由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人,扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。

2.《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号):三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

三、房产税

1.《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

2.《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)第三条及各地方配套规定。

四、个人所得税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

五、城镇土地使用税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

六、印花税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。


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